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2018年宅基地三权分置包括哪些内容

2018年宅基地三权分置包括哪些内容

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  • 发布时间:2018-04-02 17:02

2018年宅基地三权分置包括哪些内容

作为一项重大创新,我国将探索农村宅基地集体所有权、农户资格权、宅基地及农房使用权“三权分置”。
  
  国土资源部部长姜大明15日在全国国土资源工作会议上说,探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地和农民房屋使用权,是一项重大创新。各地在改革试点中要认真开展农户资格权的法理研究,探索宅基地“三权分置”的具体实现形式,可以重点结合发展乡村旅游、返乡人员创新创业等先行先试,探索盘活利用农村闲置农房和宅基地、增加农民财产性收入、促进乡村振兴的经验和办法。
  
  姜大明说,改革开放以来,我国发挥土地制度特有优势,有力推动了工业化、城镇化,但土地增值收益用于“三农”不足,建设用地安排重城轻乡问题突出。现在到了将土地增值收益更多投向“三农”的时候了。要坚决破除制度障碍,解决乡村建设用地制约。农村土地制度改革要以维护农民土地权益为目的,保障农民公平分享土地增值收益,激活农村沉睡土地资产。
  
  姜大明强调,城里人到农村买宅基地这个口子不能开,按规划严格实行土地用途管制这个原则不能破,要严格禁止下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆等。
 
 
农村宅基地“三权分置”改革是一项重大创新。图为进行宅基地改革后的安徽省金寨县花石乡大湾村。
 
  
  居住用地不再垄断供应
  
  姜大明15日说,要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,完善促进房地产健康发展的基础性土地制度,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。
  
  姜大明说,在深入推进供给侧结构性改革中,全系统坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,强化分类调控、因城因地施策、制定住宅用地中期规划和三年滚动计划,开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,努力稳定社会预期。
  
  义乌宅基地可入市转让
  
  2015年3月义乌市被列为全国农村土地制度改革试点地区以来,探索建立农村宅基地“三权分置”制度体系,从农村宅基地“取得置换、抵押担保、产权明晰、入市转让、有偿使用、自愿退出及民主管理”七个方面进行制度创新,赋予农民更多财产权利,农民有了更多获得感。截至2017年底,全市已颁发农房不动产证2万多本。
  
  义乌在农村宅基地制度改革中,坚持维护农村宅基地集体所有权,固化宅基地资格权,完善宅基地使用权,既保障农民基本居住权利,又最大限度促进宅基地价值增值,增加农民财产性收入。佛堂镇新建的“蟠龙花园”城乡新社区集聚项目,入住农户每家可新增不动产价值300万元左右,在村集体还有按股分红的财产性收入和产业用房收入等。
  
  为了让农民住房财产变成“活资本”,义乌探索建立全国首个农村宅基地基准地价体系,正式公布《义乌市宅基地基准地价》。金融机构可以依据宅基地基准地价给予贷款。义乌当地金融机构累计发放农房抵押贷款6763笔,贷款金额32亿多元。
  
  义乌有20余万宗农村宅基地。专家分析,“三权分置”改革后,每宗可贷款数十万元,全市激活的农村沉睡资产数量可观。
土地流转概念强势 宅基地三权分置有什么影响?
 
 
 
  土地流转是指土地使用权流转,土地使用权流转的含义,是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权。
 
  农业用地在土地承包期限内,可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权,鼓励农民将承包的土地向专业大户、合作农场和农业园区流转,发展农业规模经营。集体建设用地可通过土地使用权的合作、入股、联营、转换等方式进行流转,鼓励集体建设用地向城镇和工业园区集中。
 
  1月15日下午六点多,在新华视点的官方微博上连续推送了两条惊天动地的消息,核心内容如下:
 
  第一、 宅基地的制度安排将发生翻天覆地的变化,把所有权、资格权、使用权分离开。所有权不变,仍然属于集体;资格权是保证农民附着在土地上的各项权利的一种保障;而使用权最为关键,因为将使用权分离出来意味着,宅基地真正可以入市了,进入住宅用土地市场。
 
  第二、 尽管宅基地可以入市了,从制度安排上进行了解锁,但是宅基地入市的主要目的是用于实现租购并举的住房制度,主要是用于租赁用途。这一点意味着私人购置农民的宅基地仍然是不被允许的,不受法律的保障。
 
  第三、 明确政府将不再是居住用地唯一提供者,还提到非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。
 
  显而易见的是,利用集体建设用地建设租赁住房,有助于构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制;有助于拓展集体土地用途,拓宽集体经济组织和农民增收渠道。同时,因集体建设用地入市后只能用于租赁,不可出售,因此对房价影响不大,但可能带动租赁市场,增加市场供应,或可带动部分区域租金下调。
 
  由此来看,未来宅基地很可能并不仅仅是为了租赁用途这么简单,而是可以从使用权来说近似市场化;而能够获得宅基地使用权的是非房地产企业,可能也意味着通过开发宅基获得的收益将是归属于农民所有。这将改写楼市(尤其是一二线城市)土地稀缺的局面,有大量潜在土地可以入市;从利益分配的角度,农民的利益将可能会因此而大幅度提高,收入分配的天平将朝着拥有土地的农民倾斜,这种一直被忽视的财富有很大程度将被兑现!
 

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