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产业化住宅离我们有多远

产业化住宅离我们有多远

  • 分类:行业资讯
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  • 发布时间:2018-03-24 16:51

产业化住宅离我们有多远

所谓“像搭积木一样盖房子”,即用工业化方式生产住宅,在工厂生产加工建筑主要构件,运送到工地现场,拼装成高品质的商务楼、住房甚至任何你想要的建筑形式。
 
“积木住宅”又叫装配式住宅,其实标准的说法为“住宅产业化”,即造房子就像制造汽车一样,在各个分门别类的车间内生产标准化的住宅零配件,然后在工地现场拼成想要的住宅样式,由此可以看出,“标准化”是其中重要的一环。
 
上海、北京吃螃蟹 率先试水“积木房”
 
7月31日,上海各大媒体不约而同的报道了上海首批“积木型住宅”将于年内开工的新闻----上海城建集团30日透露,上海首批预制装配式住宅年内将在浦江镇的保障房基地开工,近2500户居民将率先入住这种“积木房”。
 
“积木房”一下子从理论高阁进入普通百姓的视野,甚至马上要进入越来越多老百姓的生活。不久的将来,你或许就会买到一套“积木型住宅”。因此,越来越多的人开始关心这种住宅的建造程序、安全系数甚至更多。
 
其实,同样的示范也在北京展开。7月24日,北京住宅产业化试点项目----通州梨园公共租赁房住宅小区于当天通过专家评审,将建成省地节能环保型住宅国家康居示范工程。项目总建筑面积47890.63平方米,突出特点为“经济、舒适、环保、节能,突出了细节的精致处理”。
 
产业化住宅优点多——
 
为什么“产业化住宅”皆青睐保障房建设,这与产业化住宅的优点是分不开的。
 
1、精度高垃圾少周期短 大大降低建筑成本
 
工厂化预制可以使精度精确到2毫米内,比传统混凝土现浇施工精度提高3-4倍。据有关数据显示,“积木型住宅”能使建筑垃圾减少91%,脚手架用量减少50%以上,钢材节约2%,混凝土节约7%,节电10%以上,节水40%以上,最大限度减少建筑施工对周边环境的影响。
 
如此明显的成本优势,给本就价格不高甚至以租赁为主的保障房以更大的资金周转空间。
 
2、抗震性好安全指数高 推广前景看好
 
据上海浦东城建集团住宅产业化基地现场技术人员透露,“积木住宅”的墙体与柱子之间、横梁与柱子还有预留的钢筋进行连接,而墙体由于是在工厂里整块浇筑完成的,比起砖砌的墙体更能抗震动冲击。
 
日本东北工业大学的薛松涛博士也表示,装配式的房子关键是要处理好节点,也就是横梁与柱子的连接,处理得好完全可以达到抗震的要求。“在日本就有许多装配式住宅,我住的房子也是,在3月份的大地震中也没有倒。”
 
由此可见,标准化的墙体等配件加上严谨的施工,带来的将是更加抗震的、安全性能更高的建筑,因此住宅产业化的前景广阔。
 
目前,上海市政府已明确制定出了加速推进住宅产业化工作的路线图和时刻表,并通过容积率补偿等方式,对率先进入该领域的龙头企业给予一定奖励。住宅产业化不仅仅是PC技术,而是要形成从投融资、建筑施工、建材制造到开发经营、物业管理的“全产业链”。
 
高效率是高利润的来源,“多快好省”的建房子,留下更多的利润空间,是开发商们不变的追求。
 
中国住宅产业化样品建筑——6天盖出一座16层酒店
 
2010年11月,一段题目为《中国人6天就能盖出一座酒店》的视频在Youtube被疯传,两周内浏览量就高达240多万,众多外国网友对中国建筑公司的效率感到难以置信。
 
而据长沙电视新闻网报道,这座名为“新方舟宾馆”的16层建筑,整体搭建使用了46个小时,装修用时90个小时。报道还称,该楼盘的“模块化建筑技术”是独创科技,建筑过程不但高效、节能、净化,楼盘的抗震能力更可以达到9级。
 
不管其中所指的“模块化建筑技术”中包含了多少独创的细节,这显然是住宅产业化的典型之作,使人看到了住宅产业化发挥到极致所带来的难以想象的效率!
 
住宅产业化遭遇“中国式”困境——
 
既然住宅产业化的优势如此之多,为何一直未得到大规模的应用呢?
 
1、质量差 与国际标准相差甚远
 
今年7月,由金嘉株式会社主办,骊住株式会社、成长集团协办的2011(第二届)中日地产可持续发展高峰论坛在北京举行。日本专家在与会期间,参观了包括“北京市住宅产业化试点工程”万科中粮假日风景B3、B4号楼等中国一系列房地产项目后,对中国住宅产业化和部分中国住宅建筑质量问题提出了质疑,认为目前中国的住宅产业仍注重于外观和装修个性化,而在节能、环保和建筑质量方面存在诸多问题。有专家称“这种外观细节和部分建筑材料的统一不能称之为标准的住宅产业化。”
 
质量差,简直成了“中国制造”的副标签,这一次住宅产业化仍未能逃脱一劫。
 
无疑,住宅产业化使房屋制造的生产链大大拉长,从车间到组装,任何一个环节都需要精准的对接。其中,造成“质量差”的是哪一个环节呢?
 
2、工人素质低 亟需产业化的生产队伍
 
有业内人士形象地描述“住宅产业化”遇到的问题——生产线就好比是一个中央厨房,各种菜品的搭配已全部做好,而物流运输也没有问题,此况之下,装配工人就凸显出了重要的价值,在对半成品和调料的配比把关上无疑是直接负责人。同样的道理,开发商或许在产业链上没有任何问题,而装配工人就好比工地的建筑施工者,但这些建筑工人并不是开发商的员工,只是项目工程的承包者,他们只是承包了工程,却没有承包开发商的“精神”。
 
产业化的流水线工作也需要产业化的队伍来完成。房企如要在大规模的工业化生产道路上走得更稳更远,那么产业化的生产队伍就是必须着手解决的问题。
 
模式创新是一个持续的过程,在扩大产业化生产规模的实践中,走得快是一方面,走得稳同样不能忽视。“万科们”为应对挑战付诸的行动,正为行业所瞩目。
 
3、缺少行业统一标准 不具备竞争优势
 
北辰实业相关负责人认为,金隅地产由于同时拥有水泥、建材、开发等业务,上下游产业链联系紧密,较为适合践行“住宅产业化”,但大部分中国开发商只做开发,而且中国目前的市场需求仍侧重产品差异化,在政府没有执行统一标准的情况下,开发商很难在竞争中去做同质化、标准化的“住宅产业化”。
 
但在多数开发商看来,在参与地方保障房建设中,且不说“住宅产业化”能否实现,多数地方政府忙于解决地方债根本无暇也无资金推行“住宅产业化”,企业不被地方政府债所拖累已经是万幸。
 
目前市场新材料、新技术混乱,政府有关部门审批的部分新材料,使用后出现问题政府往往都不管,开发商为了保险自然无法突破过去的钢筋水泥,这难免会阻碍新材料的发展。目前首先是政府观念的转变和标准的制定,然后才能谈得上新型材料的推广和建设的改革,才谈得上“住宅产业化”。
 
政策倾斜 住宅产业化将迎来春天
 
住宅产业化并非“一厢情愿”,“积木房”低碳、环保、低成本的诸多好处,使得政府也越来越多的倾向于此,尤其是在有限资金内需要大规模运作保障房的“军令状”之下。
 
据悉,在中国“十二五”规划中,建设部和国家发改委已将“住宅产业化”研究列为国家房地产业发展的重要课题。
 
2011年3月30日,北京市政府发布了《关于推进住宅产业化的指导意见》,其中广受关注的一条是,如果开发单位申请采用产业化建造方式,在原规划的建筑面积基础上,奖励一定数量的建筑面积。奖励面积总和不超过实施产业化的各单体规划建筑面积之和的3%。
 
也就是说,当每平方米售价大于等于2万元时,3%建筑面积增加部分的销售额一定会大于整个楼盘因产业化而增加的成本。且当该产业化住宅建筑面积越大,这一比值越大。当然,利润也就越多。可见,开发产业化住宅对开发商而言,好处多多。
 
同样,根据上海市政府今年6月27日正式颁布的《关于推进住宅产业化若干意见》,上海将大力推进住宅产业化工作,并于2015年内实现本市装配整体式住宅面积占住宅开工总量的20%左右,逐步实现全市新建公共租赁房和内环线以内新建住宅全面采用装配整体式住宅方式建造,PC化率30%以上。
 
正如开文所言,“标准”是大规模零部件生产的前提。在中国住宅市场长期“更不应求”的情况下,大多数的老百姓其实对于居住的要求非常朴实:有房住、够住。老百姓的需求决定了,我们迫切需要大量成本低又够安全的住宅商品,因此住宅产业化的行业标准亟待解决。所谓的“产品差异化”更多的是在住宅产业化形成之后的精巧设计。
 
希望住宅产业化在中国能够迎来真正的“春天”,让购房的老百姓得到真真切切的实惠。

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